Extension de maison : obligations et réglementation

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Autorisations administratives, précautions de construction, taxes et déclarations… Comment bien préparer l’extension de votre maison (nouvelle pièce, surélévation de toiture ) ? Les conseils de notre consultant géomètre-expert.

Agrandir la maison en ajoutant des pièces… Créer une véranda (si agréable pour l’hiver)… Surélever la toiture pour transformer des combles en belles pièces à vivre… autant d’envies que l’on peut avoir pour améliorer son bien immobilier avec des budgets pas forcément excessifs.

Il faut cependant composer avec les règles générales ou locales d’urbanisme, respecter un certain nombre de précautions et faire la bonne déclaration au fisc. « En particulier, des demandes d’autorisations sont obligatoires, mais dépendent du nombre de mètres carrés construits » insiste Patrice Lanquetin, géomètres-expert en Ile-de-France et membre de l’UNGE (Union Nationale des Géomètres-Experts). Voici la marche à suivre.

Extension, surélévation : bien cerner le projet

L’extension ou l’agrandissement d’un bâtiment existant peut passer par exemple par la création d’une véranda dans un jardin, ou l’ajout d’une ou de plusieurs pièces supplémentaires. La surélévation, quant à elle, concernera une modification de la toiture de la maison pour augmenter la hauteur des combles, ou la création d’un ou plusieurs étages supplémentaires ou encore la réalisation d’une pièce supplémentaire sur une terrasse existante… Une première question se pose : combien de m2 seront construits ?
Ce n’est pas tout… Votre projet respecte-il les contraintes d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI). « Toutes les communes n’ont pas les mêmes règles… » avertit Patrice Lanquetin.

En effet, un PLU ou un POS peuvent prévoir, par exemple, une hauteur maximum des constructions qui empêchera une surélévation, ou une surface maximale construite au sol afin d’imposer une surface végétale minimum qui empêchera une extension dans un jardin, ou encore un style architectural particulier… « Un PPRI peut obliger la surélévation des sols de l’extension prévue » note aussi le géomètre-expert.
« Les demandes d’autorisations dépendent de tout cela ! » Il faut donc se renseigner auprès de la mairie.

Demander les bonnes autorisations

De façon concrète, voici les types d’autorisations administratives à demander.
Déclaration préalable (DP)
Une DP est exigée si les travaux créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher(1) ou d’emprise au sol(2). Ce seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² pour les travaux concernant une construction existante si la surface de la maison ne dépassera 170 m² après travaux. Dans ce cas il faudra un permis de construire. « Notez que pour bénéficier de cela, vos travaux doivent être situés dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) ».
Depuis le 27 mars 2014 (la loi ALUR), si votre commune est soumise à un PLU, vous n’avez plus à respecter le coefficient d’occupation des sols (COS) qui imposait une surface maximale aux constructions selon la taille du terrain. La DP est à déposer à la mairie qui donnera sa réponse dans un délai d’un mois.

Permis de construire (PC)
Un PC est exigé si les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher(1) ou d’emprise au sol(2). « Ce seuil passe à 40 m² si vos travaux sont situés dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS). » Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 170 m².
Le PC est à déposer à la mairie qui donnera sa réponse dans un délai de deux mois.

L’importance des plans

Vous pourrez faire établir les plans d’intérieurs de la maison avant travaux par un géomètre-expert. Selon l’importance des travaux à réaliser il faudra également établir des plans de façades ou des plans de coupes de la maison.

Un plan de propriété pourra aussi être demandé afin de s’assurer que l’extension ou l’agrandissement de la maison ne déborde pas chez le voisin, ou de déterminer la distance entre les ouvertures créées et la propriété voisine. Il faudra alors établir un plan sur lequel figurent les limites de propriété. Rappelons que seul un géomètre-expert, de par la loi, est habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le « borner », entre autre en cas d’un aménagement prévu. « Le bornage a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur un terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant à des propriétaires différents. »

Enfin, on pourra déterminer l’altitude du terrain naturel et des sols de la maison en cas de plan de prévention des risques d’inondation (PPRI). Cette altitude sera exigée par la mairie lors de l’instruction de la demande d’autorisation pour respecter les contraintes du PPRI.

Extension de maison et voisinage

La création d’une extension oblige presque toujours de percer des ouvertures sur l’extérieur : baies vitrée, fenêtres, pavés de verre, etc.
« En cas de création de vue directe sur le terrain de votre voisin, une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre l’ouverture et la propriété voisine, et si vos travaux conduisent à créer une vue de côté sur le terrain de votre voisin (vue “oblique”), une distance minimale de 0,60 mètre doit être respectée entre l’ouverture et la propriété voisine » prévient Patrice Lanquetin. D’où l’importance de déterminer l’emplacement de la limite entre les deux propriétés.
La création de « jour de souffrance » (châssis fixe (non ouvrant) avec verre translucide et opaque, garni d’un treillis de fer) est possible à condition de respecter des hauteurs au-dessus des planchers (2,6 m au rez-de-chaussée et 1,9 m pour les étages). Leur dimension n’est pas règlementée.

Le cas de la véranda
« Vous pouvez accoler une véranda à votre maison sans autorisation si cette construction ne crée pas plus de 5 m² de surface supplémentaire (surface de plancher et emprise au sol). Au-delà il faudra obligatoirement une autorisation (DP ou PC) ». Il faudra également respecter la réglementation concernant les ouvertures vue plus haut.

Quelle fiscalité ?

Comme la superficie de la maison augmente, les bases de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation seront augmentées. En conséquence il faudra prévoir une augmentation de ces impôts.
Pour une maison d’habitation, il faudra faire une déclaration modèle H1 au centre des impôts foncier du lieu de situation du bien dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction. La déclaration modèle H1 a pour objet d’établir la valeur locative cadastrale de la maison qui sert pour le calcul des taxes.
Les constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction sont exonérées de taxe foncière durant les 2 années qui suivent leur achèvement. L’exonération s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction.

(1) Surface de plancher d’une construction : Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades.
(2) Emprise au sol : Surface au sol résultant de la projection de la construction, tous débords et surplomb inclus (balcons, loggias).

Publié le 03/11/14, en partenariat avec l’UNGE (Syndicat des Géomètres Experts), www.unge.net

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